Schweizer Immobilien als Wertanlage

Der Schweizer Immobilienmarkt gilt seit Jahrzehnten als Fels in der Brandung – ein sicherer Hafen für Investierende, die Stabilität, Inflationsschutz und langfristige Erträge suchen. Doch wie attraktiv sind Immobilien in der Schweiz heute noch als Investitionsobjekte? Dieser Beitrag beleuchtet zentrale Aspekte wie Wertbeständigkeit, Zinsperspektiven, Leerstandquoten, Bewertungsprämien sowie die Wahl zwischen direktem und indirektem Immobilienbesitz.

Immobilieninvestitionen zeichnen sich durch vergleichsweise geringe Volatilität und hohe Wertbeständigkeit aus. Während andere Anlageklassen teils empfindlich auf Stimmungs- oder geopolitische Schwankungen reagieren, verlaufen Immobilienzyklen in der Regel langsamer und stabiler. Besonders in der Schweiz sorgen die anhaltend hohe Nachfrage, ein begrenztes Angebot an Wohnraum in urbanen Zentren, politische Stabilität und eine solide Binnenwirtschaft für zusätzliche Resilienz.

Langfristig orientierten Anlegerinnen und Anlegern empfiehlt sich eine strategische Beimischung von Immobilien. Studien zeigen, dass eine Immobilienquote von etwa 10 bis 25 Prozent – je nach Risikoappetit und Gesamtvermögen – eine sinnvolle Diversifikation ermöglicht. Vermietete Immobilien generieren laufende Erträge und korrelieren nur schwach mit traditionellen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen, was sie zu einem wertvollen Baustein der langfristigen Vermögensplanung macht. Auch selbstgenutztes Wohneigentum sollte bei der Vermögensallokation berücksichtigt werden – wenngleich es in der Regel keine laufenden Erträge erwirtschaftet.

Nach Jahren historisch tiefer Zinsen reagierten die Zentralbanken 2022 und 2023 mit einer Serie von Zinserhöhungen auf die gestiegene Inflation. Auch in der Schweiz verteuerte sich dadurch die Immobilienfinanzierung, was Auswirkungen auf Bewertungen hatte. Mittlerweile mehren sich jedoch die Anzeichen, dass der Zinsgipfel überschritten wurde. Das Tiefzinsumfeld steigert die Attraktivität von Immobilieninvestitionen, da sowohl günstigere Finanzierungsmöglichkeiten als auch positive Neubewertungseffekte erwartet werden können.

Trotz der grundsätzlich positiven Eigenschaften des Schweizer Immobilienmarkts bestehen erhebliche regionale Unterschiede. Während urban geprägte Regionen wie Zürich, Genf oder Basel von anhaltender Nachfrage profitieren, kämpfen strukturschwächere Gebiete mit steigenden Leerständen. Diese können sich unmittelbar negativ auf Renditen auswirken. Eine sorgfältige Analyse von Lage, Objektqualität und Nutzungskonzept ist daher entscheidend für den Anlageerfolg.

Ob eine Immobilie direkt erworben oder über ein Anlagevehikel gehalten wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab: persönliche Präferenz, Kapitalausstattung, zeitliche Ressourcen und Risikobereitschaft spielen eine zentrale Rolle.

Der direkte Immobilienbesitz bietet volle Kontrolle über das Objekt. Eigentümer können die Immobilie individuell gestalten, selbst nutzen oder vermieten und direkt an etwaigen Wertsteigerungen partizipieren. Zudem profitieren sie in der Schweiz häufig von einem steuerlichen Vorteil: Bei der Vermögenssteuer wird der Verkehrswert eingesetzt, der in vielen Kantonen deutlich unter dem Marktwert liegt und daher zu einer geringeren Vermögenssteuerbelastung führt. Gleichzeitig gehen sie jedoch Verpflichtungen ein: Der Kapitalbedarf ist hoch, ebenso wie der Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand. Zudem ist das Kapital oftmals über einen längeren Zeitraum gebunden, da sich eine Immobilie meist nicht ohne Weiteres kurzfristig veräussern lässt.

Indirekter Immobilienbesitz, beispielsweise über Immobilienfonds oder börsennotierte Immobiliengesellschaften, ermöglicht eine Immobilieninvestition mit einem deutlich geringeren Kapitaleinsatz. Darüber hinaus bieten diese Anlageformen den Vorteil eines professionellen Managements sowie einer höheren Liquidität, da Anteile unter Umständen an einer Börse gehandelt werden können. Allerdings haben Investoren bei indirekten Anlagen wenig Einfluss auf einzelne Objekte und der Marktpreis kann sich, insbesondere in Phasen erhöhter Börsenvolatilität, deutlich vom tatsächlichen Immobilienwert entfernen. 

Welche Form der Immobilienanlage die geeignetere ist, hängt stark von der individuellen Ausgangslage ab. Beide Ansätze erfüllen unterschiedliche Bedürfnisse und können sich, geschickt kombiniert, zu einem sinnvollen Ganzen ergänzen. 

Für Anlegerinnen und Anleger, die nicht direkt in Immobilien investieren möchten, bieten Immobilienfonds und börsenkotierte Immobiliengesellschaften eine flexible Alternative. Bei diesen Vehikeln gilt es zu beachten, dass solche an der Börse oft mit einem Auf- oder Abschlag – dem sogenannten Agio bzw. Disagio – gehandelt werden.

In den vergangenen Jahren haben sich viele dieser Titel in Richtung Disagio entwickelt, was attraktive Einstiegsmöglichkeiten eröffnen kann. Gleichzeitig lohnt sich ein genauer Blick: Ein Abschlag kann sowohl temporäre Marktstimmung widerspiegeln als auch strukturelle Faktoren im Portfolio signalisieren. Agio und Disagio sollten nicht isoliert als Kauf- oder Verkaufssignal interpretiert, sondern stets im Kontext der Qualität des zugrunde liegenden Immobilienportfolios und des aktuellen Marktumfelds bewertet werden. 

Baumann & Cie ist von der Anlageklasse Immobilien überzeugt, entsprechend bilden diese seit jeher einen festen Bestandteil unserer Anlagestrategie. Für Kundinnen und Kunden, die sich  beispielsweise gezielt in Schweizer Wohnliegenschaften engagieren möchten, stehen verschiedene Investitionsmöglichkeiten zur Verfügung. Dazu zählen unter anderem nicht börsenkotierte Immobiliengesellschaften, die einen direkten Zugang zu diesem Segment bieten – ohne den üblichen Bewertungsaufschlag zum Marktpreis. 

Sollten Sie sich ebenfalls für das Thema Immobilien interessieren, steht Ihnen Ihre persönliche Beraterin oder Ihr persönlicher Berater bei Baumann & Cie gerne zur Verfügung. Gemeinsam prüfen wir, wie Immobilien – direkt oder indirekt – sinnvoll in Ihre individuelle Anlagestrategie integriert werden können. Wir freuen uns auf anregende Gespräche.