Eigenheim vor der Pension: Hypothek amortisieren oder Kapital investieren?

Kurz vor der Pensionierung die Zinskosten durch Rückzahlung der Hypothek zu senken, wirkt sinnvoll. Häufig wird jedoch übersehen: Nach Rentenbeginn ist eine Erhöhung der Hypothek oft schwierig. Das Einkommen sinkt und Banken prüfen die Tragbarkeit strenger. Übersteigen kalkulatorische Zinsen (z. B. 5%), 1% Nebenkosten des Verkehrswerts und Amortisation zusammen ein Drittel des Renteneinkommens, lehnen viele Institute eine Aufstockung ab.

Amortisation reduziert Zinszahlungen, bindet aber Kapital in der Immobilie. Wird keine Amortisation verlangt, lohnt sich der Vergleich: Wie wichtig ist Liquidität für Unterhalt, Reserven und Anlagechancen im Verhältnis zu den Zinskosten?

Eine klar definierte Anlagestrategie kann je nach Profil attraktiver sein als eine zusätzliche Amortisation. Eine eher konservative Strategie zielt darauf ab, das Kapital zu erhalten und regelmässige Erträge zu erzielen. Der Schweizer Aktienmarkt bietet dafür ein stabiles Dividendenumfeld. Blue Chips wie Nestlé, Roche, Novartis sowie Versicherer wie Swiss Life und Zurich erreichen häufig Dividendenrenditen von rund 3,5% bis 5,5%. 

Im Vergleich dazu liegen die durchschnittlichen Hypothekarzinsen bei einer Hypothek mit 5-jähriger Laufzeit bei etwa 1,35%, wobei der aktuelle SARON-Zinssatz sogar noch tiefer ist. Historisch lagen Anlagerenditen also oft über den Hypothekarzinsen. Wichtig ist die Einordnung in die aktuelle Zins- und Marktsituation.

Ein diversifiziertes Portfolio kombiniert Dividendenwerte und Wachstumstitel. Achten Sie auf solide Bilanzen, verlässliches Wachstum und eine Kapitalrendite (ROIC) über den Kapitalkosten (WACC). Unternehmen mit widerstandsfähigem Geschäftsmodell und der Fähigkeit, sich in einem dynamischen Marktumfeld zu behaupten, stärken die Stabilität des Portfolios. Bei tiefen oder negativen Realzinsen dienen Sachwerte zudem als Inflationspuffer. Welche Titel aktuell zu Ihnen passen, klären wir gerne im persönlichen Gespräch.

Anders sieht es aus, wenn die Bank eine Amortisation nach Pensionierung aufgrund der fehlenden Tragbarkeit verlangt. Eine Festhypothek schützt nicht vor einer Kündigung, wenn die Kriterien nicht erfüllt sind. Spätestens bei der Pensionierung ist eine Geldmarkthypothek (SARON) mit marktnaher Preisgestaltung oft sinnvoll. Denn erstens sind lange Festhypotheken im aktuellen Zinsumfeld in der Regel teurer und zweitens können bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek hohe Strafgebühren anfallen. Zudem lässt sich eine laufende Festhypothek nicht immer auf eine neue Eigentumswohnung übertragen.

Ausserdem sollten Sie sich Gedanken darüber machen, ob das Haus noch altersgerecht ist. Ist das Haus zu gross, kann eine Einliegerwohnung Mieterträge bringen und die Tragbarkeit erhöhen. Auf grossen Parzellen zeigt eine Potenzialanalyse eines Immobiliendienstleisters, ob Umbau, Ersatzneubau oder der Bau mehrerer Eigentumswohnungen wirtschaftlich sind.

Eine entspannte finanzielle Situation im Ruhestand erfordert eine solide Finanzplanung und das nicht erst kurz vor Pension. Ideal ist der Start ab 50 Jahren. Analysieren Sie Vermögen, Vorsorgelücken und Hypothekarschulden. Wichtige Hebel sind Einzahlungen in die Säule 3a und freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse. 

Unter Umständen ist ein PK‑Einkauf über eine Hypothekenerhöhung möglich. Denn in der Regel nahm der Verkehrswert einer Liegenschaft in den letzten Jahren zu, was wiederum die Möglichkeit bietet, die Hypothek entsprechend zu erhöhen. Selbstverständlich sollte dieser Schritt aufgrund verschiedener Kriterien wie beispielsweise Tragbarkeit, dreijährige Sperrfrist bei einem Kapitalbezug oder auch Rückgewähr auf Einkäufe gemäss Vorsorgereglement gut überlegt sein. 

Schulden sind aufgrund der niedrigen Zinsen also nicht grundsätzlich schlecht – auch die Abschaffung des Eigenmietwerts und die eingeschränkte Abzugsfähigkeit der Zinsen ändert das nicht. Entscheidend ist Ihre individuelle Situation. 

Bei Baumann & Cie stehen wir Ihnen nicht nur als Experten in der Vermögensverwaltung und Anlageberatung zur Seite – wir begleiten Sie umfassend in allen finanziellen Lebensphasen. Ob Altersvorsorge, Pensionierung, Steuern oder Immobilienfinanzierung: Mit unserem Baumann Wissenshaus entwickeln wir Lösungen, die Ihre persönlichen Ziele und Bedürfnisse berücksichtigen – damit Sie heute wie morgen finanziell sicher und gut aufgestellt sind.