Direkte und indirekte Immobilienanlagen: Unterschiede, Vorteile und Nachteile

Direkte Immobilienanlagen bedeuten, dass Sie Immobilien selbst kaufen und direkt Eigentümer werden. Dies kann vollständig mit Eigenkapital erfolgen oder teilweise durch eine Hypothek finanziert werden.

Beispiele für direkte Immobilienanlagen sind:

• Einfamilienhäuser
• Eigentumswohnungen
• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbeimmobilien

Indirekte Immobilienanlagen erfolgen über Anlageinstrumente wie Immobilienfonds oder Immobilienaktien. Sie beteiligen sich dabei an einem Fonds oder einer Immobiliengesellschaft und profitieren von deren Wertentwicklung, ohne selbst Eigentümer einzelner Immobilien zu sein.

Direkte Immobilienanlagen bieten Vorteile wie vollständige Kontrolle über die Immobilie und Entscheidungsfreiheit bezüglich zusätzlicher Investitionen oder Renovationen. Dazu kommt die emotionale Sicherheit, die eigenen vier Wände zu besitzen. 

Steuerliche Vorteile wie der Abzug werterhaltender Investitionen und Hypothekarzinsen bieten weitere finanzielle Anreize. Zudem weisen Immobilien eine geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen auf und bieten insbesondere in gefragten Regionen Wertstabilität.

Demgegenüber stehen jedoch erhebliche Nachteile, wie etwa ein hoher Kapitalbedarf und eingeschränkte Flexibilität aufgrund gebundenen Kapitals. Zudem verursacht das Halten und Verwalten einer Immobilie einen beträchtlichen Aufwand: Mieter müssen gesucht und betreut, Handwerker beauftragt und die Immobilie instand gehalten werden. Diese Aufgaben können ausgelagert werden, allerdings schmälert dies die Rendite. 

Weitere Nachteile sind hohe Transaktionskosten, der drohende Wertverfall ohne kontinuierliche Investitionen sowie eine in der Regel hohe Illiquidität beim Verkauf der Immobilie. Aufgrund des hohen Kapitaleinsatzes ist eine ausreichende Diversifikation oft unrealistisch.

Indirekte Immobilienanlagen überzeugen durch einen deutlich geringeren Kapitalbedarf, was es ermöglicht, breit gestreut in mehrere Immobilienklassen und Objekte zu investieren. Zudem bieten sie eine höhere Liquidität, insbesondere bei Immobilienaktien, die täglich gehandelt werden können. Immobilienfonds bieten ebenfalls meist höhere Liquidität als direkte Immobilien, wenn auch nicht täglich. 

Anleger profitieren hier ausserdem von professioneller Verwaltung und Entscheidungsfindung durch Immobilienexperten. Der Verwaltungsaufwand entfällt komplett, und die Haftung beschränkt sich auf das investierte Kapital – es besteht keine Nachschusspflicht. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen sind attraktive Ausschüttungsrenditen möglich.

Jedoch bringen indirekte Immobilienanlagen auch Nachteile mit sich. Investoren besitzen keinen direkten Einfluss auf Auswahl und Verwaltung einzelner Objekte. Oftmals mangelt es an Transparenz bezüglich der genauen Zusammensetzung des Immobilienportfolios. Steuerliche Vorteile, wie sie bei direkten Anlagen möglich sind, entfallen. 

Indirekte Anlagen, insbesondere Immobilienaktien, weisen häufig eine starke positive Korrelation zu Aktienmärkten auf, was das Gesamtrisiko erhöhen kann. Ein weiterer Nachteil ist das sogenannte Agio, ein Aufpreis, der beim Kauf von Immobilienfondsanteilen entstehen kann.

Ein wesentliches Kriterium bei indirekten Immobilienanlagen ist das sogenannte Agio, der Aufpreis, den Anleger an der Börse für Immobilienfondsanteile über deren eigentlichen inneren Wert hinaus bezahlen. Das Agio spiegelt die Nachfrage wider und kann in Zeiten hoher Nachfrage bis zu 30–40 Prozent betragen. Bei steigenden Zinsen kann das Agio jedoch schnell sinken, was zu Wertverlusten führt.

Wichtig für Anleger ist es daher, das Agio im Verhältnis zur erwarteten Rendite genau zu prüfen.

Immobilienfonds und Immobilienaktien unterscheiden sich vor allem darin, wie Bewertungsdifferenzen behandelt werden:

Bei Immobilienfonds beeinflusst das Agio bzw. Disagio lediglich die Berechnung des Nettoinventarwerts (Net Asset Value), jedoch nicht direkt das Betriebsergebnis.

Bei Immobilienaktien müssen Bewertungsveränderungen gemäss internationalen Rechnungslegungsvorschriften über die Erfolgsrechnung verbucht werden, was Auswirkungen auf die Dividendenausschüttung und somit auf den Aktienkurs hat. Dadurch sind bei Immobilienaktien Bewertungsaufschläge seltener, wenngleich sie aktuell ebenfalls beobachtet werden können.

Ein Beispiel für eine Immobilienaktie ohne Bewertungsaufschlag ist derzeit etwa die ImmoVision2 AG.

Zusammenfassend sollten Anleger je nach persönlicher Zielsetzung, Risikobereitschaft und verfügbarem Kapital entscheiden, welche Form der Immobilieninvestition am besten zu ihnen passt. Beide Varianten haben spezifische Stärken und Schwächen, die sorgfältig abgewogen werden sollten.